みなさん、こんにちは〜
ちょっと間が空いてしまいましたが、今回は複数軒住宅を購入するメリットについてお話ししたいと思います。
前回のお話しは、以下のリンクからご確認下さい。
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3軒目の住宅を購入した理由
2軒目の物件自体は、非常にクオリティが高く、生活していて満足いくものでしたが、やはりちょっと都心から離れた場所だったので、住んでいて不便さを感じてしまったんです。
住宅としては素晴らしいのですが、その分購入金額が高くなるため、どうしてもちょっと都心から離れて、土地が比較的安いところにしないと購入できない物件でしたので。
不便さを感じたところは多々あったのですが、例えば住居の最寄り駅にしっかりとした商店街はないため、ちょっと駅から離れたスーパーに車で買い物に行くことが多くなりましたし、23区外になったことで医療費の地方自治体の全額負担上限年齢もかわります。
まぁ、我が家の場合はまだ子供が小さかったので大丈夫でしたが、小学校や中学校の子供って結構怪我したり病気になりますから、医療費の補助が早くなくなってしまうのは、家計に影響しますよね。
また、ゴミ捨ては専用の袋を購入して行ったりと、些細なことですが、こういうのが積み重なると、人って便利だった頃に戻りたいとなってくるわけです。
しかし、何よりも決定的だったのは、子供が今の幼稚園の子達がいる小学校に行きたいと言い始めたことでした。これは住宅環境は関係なく、あくまで私達個人の要因です。
引っ越しの際、子供にも一応住みたい家かは聞いていましたが、幼稚園を卒業した後の学校がみんなと変わるということは理解できていなかったようです。
せっかく、このあたりでは評判のいい小学校に通学可能な学区の家を購入したのですが、これも無に帰します。 苦笑
半年間ずっと、今の幼稚園と保育園への送り迎えを毎日車でして、次の4月からは購入した家の近くの幼稚園に2人揃って転園する予定だったんですけどね。
このように、子供の希望もあって、以前住んでいた地域に3軒目を購入する方向で検討し始めたのですが、これを財テク面と理想の家に対する考え方について分けてお話しします。
理想の家に対する考え方
私達はまだ30代ですが、今までに住宅を3回購入しています。どれも投資用物件ではなく、すべて住むために購入したものです。
始めて物件を購入する時は、あまり知識もありませんでしたが、一応自分達が住みたい家かは議論して購入しています。どれが許容できるとか、これは外せない条件だとか。
それでも、やはり不満は出でくるんですよね。もっと素敵ないい家に住みたいと。多少都心から離れても、家が立派で素敵な方がいいと。
でも、実際に素敵な住宅に住んでみると、今度は住宅以外の住環境は大切だったという話になってくるんです。多少間取りが悪かろうが、交通の便が良くて、素敵な地区の方がいいと。これが、2軒目から引っ越して3軒目を探すことになった大きな理由です。
一般的にも言われていることですが、家は3回建てないと理想の家は建てられないそうです。私は建てたわけではなく、建売戸建を3回購入しているだけですが、確かにそう感じますね。笑
自分のイメージと、実際住んだ時の感覚はちょっと違ったりするんです。思ったより必要でないことや、これは想像していたよりかなりいいとか。
住宅購入の経験値が上がることによって、値段交渉だけでなく、本当に自分達家族に必要なことが整理されていくんです。条件の優先順位などもしっかりと。
現在は海外赴任のため、海外で賃貸マンションに住んでいますが、今までまともなマンションに住んだことのない私としては、このマンション生活でより一段と住宅に対する経験値が上がった気がします。
国内、海外の違いはありますが、マンションと戸建のメリデメの比較も以前よりは実体験に基づいてできるようになるのではないでしょうか。
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財テク面での3軒目購入の意義
先程までは、私の個人的な理由と、何回か実家を購入しなければ自分の理想の家には住めないという経験値の話でした。
次に、この3軒目の購入について、財テク面でのメリットをお話しします。
流石にサラリーマンの私が、共働きだと言っても複数軒同時にローンを払うことは不可能なので、1軒目と2軒目の物件は売却するか賃貸に出すかしなければなりません。
ローンの支払いは1軒分が限界ですからね。
買い替えなどで、数ヶ月の二重払いは貯金などでしのげますが、恒常的に二重ローンを支払うには無理があります。そこで2軒とも賃貸と売却両方とも仲介業者に依頼しました。
結果としては、1軒目の不動産は売却し、2軒目の物件は賃貸に出すことになります。
1軒目を売却した理由
まず、1軒目を売却したのは、以下の理由からです。
・新築から10年未満の物件なら、ある程度値崩れさせずに売却することが可能なこと
・購入後5年を経過した住宅を売却し、新たに新居を購入した場合、新居のローンが売却価格より大きいと、売却による損失がその年の所得から控除されること
（これは別途記事を書いていますので、詳細はこちらをご覧ください）
・1軒目の物件が最寄り駅から徒歩20分かかることから、賃貸物件としての魅力が低いこと
上記理由を考慮し、1軒目の物件はある程度売却しやすい値段設定にし、賃貸価格はローンや税金などを考慮しても利益が少しでる水準に設定したため、最終的には購入者が先に見つかりました。
そのため、1軒目の売却価格とその物件のローン残債との差額が現金として確保できましたね。これが、住宅ローンの支払いは貯金と似た効果があるという考え方です。ちょっとわかりにくいかもしれませんので、それはまた違う記事でお話ししますね。
また、1軒目の購入価格と売却価格の差額（減価償却や各種手数料などを考慮後）が損失の場合、当年度の損失して他の所得と通算して確定申告できるため、納税額を引き下げることもできるんです。
とりあえず、5年経過した物件を売却するのは、それほど物件の価格を値崩れさせずに納税額も減らせるためメリットがあります。特に、売却価格が購入価格より安くなる（損失が大きい）場合はなおさらです。
仮にほぼ同じぐらいの金額でも、住宅取引に関する不動産仲介手数料や登記関連費用が、新築から経過した期間の住宅の減価償却費を上回る場合は、その金額が当年度の損失として認識できますので、購入時と売却時の諸費用の領収書は残しておいた方がいいと思います。
不動産仲介手数料は値切らなければ3%かかりますし、登記関連費用も数十万円はしますからね。
また、この住宅売却による損失通算に関する話や、不動産仲介業者の選び方は以下にまとめていますので、リンクを参照してください。
■住宅売却による損失通算
■不動産仲介業者の選び方
2軒目を賃貸に出した理由
2軒目を貸し出した理由は、以下の通りです。
・高級戸建シリーズなので、長期保有による建物の劣化が限定的で、値崩れしにくいこと
・駅徒歩7分の物件なので、賃貸需要が比較的高いこと
・長期的に高値が維持できる物件であったため、10〜20年ローンなどの支払いコストと同程度で賃貸に出し、その後売却した方がリターンが得られる物件だと判断したこと
・購入後半年しか経っておらず、値下げして購入した価格より売却価格の方が高くなってしまい、税制面のメリットが享受できないこと
・比較的高額物件のため、購入価格とほとんど変わらない売却金額では、購入可能な世帯数が減ってしまい、希望価格での売却には時間がかかってしまうため
上記理由から、2軒目はこれで買ってくれる人がいればラッキーという高値で売却価格を設定し、賃貸はローン支払いとトントンぐらいの比較的安めの価格を設定しました。
すると、まだ居住している時に内覧もなく申し込みが入ってしまったので、ちょっと価格設定が安過ぎたかもしれませんね。 苦笑
しかし、自分が退去した数日後から契約してもらえたので、空室期間も数日しかなく、結果的には良かったと思っています。実は、つい最近入居者が退去されたので、今回は前回の賃貸価格から5%以上値上げして広告に出しましたが、それも退去して1か月以内に新入居者が入ってくれることになったので、空き家も1か月しなくてラッキーでした。
まとめ
1軒目は売却し、2軒目は賃貸に出すことによって、無事3軒目を購入でしました。
2軒目のローンが残ってしまったので、妻にも共同ローンを組んでもらいましたが、この低金利環境では借りられるだけ借りた方が得だと思っているので、なんとか希望通りになった感じです。
流石に、大手都市銀行から3軒同時保有ではローン合計が多額になるためローン審査が通りませんので、2軒保有がダブルインカム世帯でも限界でした。
なので、自分としては非常に上手く3軒目にたどり着いたと思っています。
しかし、今後日本に戻った時はこの2軒を保有したまま4軒目の物件購入が出来ることがわかったので、これは次回お話ししたいと思いますね。
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Mеrely wanna state that this iѕ very herlpful , Thanks for taking уour time to write this.
Thank you for your comment. I will continue to write good information in the future.