おすすめの買い換え

6年住んだマイホーム売却による損益を整理 賃貸物件より安く住めました

みなさんこんにちは~ ピヨンヌです。

本日は、まとめますと言ってすっかり忘れていた、1軒目のマイホーム売却による損益についてお話しします。

この記事で、6年間マイホームに住むことによるコストが安く、新築戸建てを購入するメリットが理解してもらえると思います。

個人的に、賃貸物件に住むよりも安いと思いますよ。

尚、1軒目のマイホーム売却時のお話は以下の記事にまとめています。

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まずは6年間の住宅費用を整理してみます

私の売却した物件の購入価格と売却価格、またそれに付随する諸費用を計算してみます。

<購入金額>

金額
購入価格 5,100万円
登記関連費用 50万円
合計 5,150万円

<売却金額>

金額
売却価格 4,780万円
仲介手数料等 ▲110万円
合計 4,670万円

まずは購入価格に登記関連の費用を考慮すると、住宅取得価格の概算が計算できます。私の場合はざっくり5,150万円でした。

一方、売却時は不動産仲介業者の手数料や登記関連費用がかかるため、売却価格からそれを差し引くと4,670万円となり、差額の5,150万円ー4,670万円=480万円が6年後に売却した時にかかった費用として計算されます。

つまり、6年間で480万円で新築戸建てに住んでいた計算になりますよね。年間に直すと1年80万円、月々6.7万円の計算になります。

この時点で、すでに東京都でファミリー物件を賃貸するよりも圧倒的に安い感じになるのではないでしょうか。しかし、減税などを活用するともっとメリットがあると感じてもらえると思います。

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住宅ローン減税を考慮するとコストはさらに低下

皆さんご存知のとおり、今は住宅ローン減税によって、ローン残債の1%を10年間減税できる仕組みになっています。最近は上限金額が年間40万円になっていますが、私が1軒目を購入した2010年は住宅ローン減税の上限金額が年間50万円だったので、もっとメリットがありました。

私は6年間保有しましたが、住宅ローン減税の制度が使用できる年末に住宅を保有している期間は5年だったので、5年間×50万円=250万円の税金が還付されます。細かい話をすると、住宅ローン残高が年々減っていく関係で税還付される残債の1%も少しずつ減っていきましたので、平均すると45万円×5年間の225万円程度が還付されてきました。

となると、先ほど計算した480万円の6年間の保有コストのうち、225万円は税制メリットで相殺できるわけなので、480万円-225万円=255万円にまで住宅保有コストが低下してきます。

この時点で年間42.5万円、月々3.5万円程度で新築戸建てに住める計算になってきましたね。

ここまでくると賃貸より安いのは当たり前で、下手したら大手企業の社宅費用と同じぐらいになってきます。新築の戸建てに社宅賃料並みで生活できるということです。

もう少し細かい費用まで考慮してみましょう

ここからは、もう少し細かいコストまで認識していきたいと思います。

まずはマイホームを持つことによって生じる固定資産税の支払いがあります。

現在は新築物件購入時に新築後3年間の減税措置もありますので、そこまでコストは高くありません。私の場合は平均すると年間10数万円だったので、20万円の賃貸物件を借りているとすると礼金や更新手数料が2年に1回かかりますから、賃貸対比のコストとしては無視できる水準だと思います。

次に、住宅ローンの金利負担分を考慮する必要があるでしょうか。0.5%の変動金利で5,000万円ローンを組んでいたとすると、ザックリ月々2万円程度の金利負担が発生する計算になります。なので、この部分は別途考慮しておく必要がありますね。

また、住宅ローン契約時に融資手数料がかかっている方は、そのコストも考慮する必要があるかもしれません。融資手数料はローン借換え時や、全額繰り上げ返済時に返還されませんが、保証料であれば大部分返還されるので、ここは住宅ローン借り換え時や住宅売却時の大きなポイントです。保証料の場合はかなりの金額が返戻されてくるので、ここではあまり考慮する必要はないと整理します。

※このお話については、以下の記事にまとめていますので、ご参照ください。

住宅エコポイントなどのメリットも以前はありました

その他にも、昔は住宅購入にメリットがあったんです。

皆さん「住宅エコポイント」っていう制度をご存知ですか?

これは、対象となる住宅を購入すると住宅エコポイントとして30万円貰える素晴らしい制度があったんです。ちょうどリーマンショック後で景気が落ち込んでいましたので、政府が景気をサポートするために導入した制度でした。私は2010年当時、この住宅エコポイント30万円と自動車エコポイントも10万円もらっていたので、結構家計の足しになりましたね。

また、別の記事でもまとめていますが、6年後にマイホームを売却した際、その時の損失が当年度の給与所得などと損益通算できる税制度があるので、それを使用することによって更に30万円程度の税還付が受けられました。

簡単にお話しすると、先ほど計算した480万円の売却損失に、6年間の建物の減価償却費(180万円)を引いた300万円が当年度の給与所得から控除できるんです。となると、その控除される300万円に対して支払っていた税金が戻ってくるんですね。所得税率が10%であれば、300万円×10%=30万円という感じです。

この制度の詳細は以下のリンク記事をご覧ください。

まとめ

というわけで、住宅購入のメリットを今回は賃貸と比較して整理してみました。

簡単におさらいすると、6年間の保有コストが480万円。そして、住宅ローンの金利負担が月々2万円。

一方、住宅ローン減税が225万円。住宅エコポイントが30万円(この制度は既にありませんが)。そして、譲渡損失の減税で更に30万円。

従って、480万円-225万円=255万円の月々負担分が3.5万円程度で、そこにローン金利負担分を考慮して月々5.5万円で新築戸建てに住める計算になりました。私の場合は、これに追加で60万円の税金の還付があったので、60万円を月額コストに換算した月々0.8万円程度引いた4.7万円で新築戸建てに住んだ計算になりました。

参考になりましたでしょうか?

 

このような感じで、新築戸建てに住むコストをまとめてみました。もし、このコストにご納得頂ければ、すぐにでもマイホームを購入したくなるはずです。

では、次は住宅購入の後押しをする考え方についてお話します。

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