みなさん、こんにちは〜。ピヨンヌです。
今回は、既に民間銀行と住宅ローンを組んでいても、他の金融機関を通してもう1軒の住宅ローンを組み、複数軒同時にローンを組んで住宅を保有する方法についてお話ししたいと思います。
以前の記事をお読みになりたい方は、以下のリンクをご参照ください。
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まずは民間銀行で住宅ローンを組んでいることが前提
これは、現在保有している住宅のローンが民間銀行である場合です。多くの方が、変動金利で民間銀行から住宅購入資金をローンしているのではないでしょうか？
ちなみに、私は民間銀行でほぼ上限金額までローンを組んでおり、それは現在保有している2物件で、私の信用力というか、会社の信用力は全て使い果たしてしまっている感じです。苦笑
実際に、直近購入した物件の住宅ローン審査の際、妻との共同名義なら審査は早く終わるが、一人だとちょっと厳しいかもしれないと言われてしまいました。
結局、早く引っ越したかったこともあり、妻にもローンを組んでもらいましたけどね。
しかし、そんな状況の私なのですが、住宅購入目的で更にもう一回ローンを組むことが可能なんです！
そして、それは借り換えではなくて、もう一軒新たに家を追加購入した時の住宅ローンを！！
それはフラット35でローンを組むことです！！！
フラット35の凄さ
長期固定金利のフラット35は、変動金利が0.5%を下回るなか、長期的にも金利上昇の気配がない日本において、固定金利を好む保守的な方向けのローン商品だと思っていました。
しかし、最近は数年前の変動金利以下の水準で借りられるようになりましたので、長期固定金利も相当低い水準になり35年ローンで1％を下回るものも出てきましたね。
でも、重要なポイントはそこではありません。実はそれ以外にもすごいメリットがあるんです！
なんと、フラット35には現在借り入れている民間銀行からのローン残債をノーカウントにする方法が存在します。
例えば、現在1軒住宅を保有しているとしましょう。そして、今は不動産価格も下がっているので売りたくない、または財テク面で長期的に保有したいけれども、新しい物件を購入したいという場合は、非常にメリットがあるんです。
特に、物件を購入したい時というのは、皆さんが住宅市場を感覚的に安いと思っているからですよね。この市況が落ち込んでいるタイミングなら、比較的安いし買っていいと。だから、そのタイミングでは当然保有している物件は売りたくないはずなんです。
なので、そういう方には凄くいい方法だと思います。
では、具体的にどうすればいいかというと、、、
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現在保有している物件を賃貸に出せばいいのです
フラット35のローン審査において、現在保有している物件を賃貸に出した場合、その物件のローン残高はフラット35でローンを組む場合のトータルローン残高から除外して融資してもらうことが可能なのです。
つまり、しっかりと賃貸契約が成立する場合は、ローンを組んでいない人と同じように整理されるんですね。
ということは、、、
物件を何件持っていようが、全て賃貸に出していれば、もう一度ローンを組めるということになります。
これ、素晴らしいシステムですよね！確かに、保有物件を賃貸に出していれば、その物件のローン返済金額程度は賃貸収入で得られますから、銀行側としても大きな問題はありません。いざという時は、住宅も担保になっていますしね。
また、仮に不動産市況が悪化しても、賃貸市場への波及は遅れますし、売買するマーケットとは下落幅が違いますので、理解出来るシステムだと個人的に思っています。
なので、この制度を利用して、今度購入したいと思う物件に出逢えた時は、もう1軒分の住宅ローンを組んで新たに住宅を購入する予定です。
当然フルローンがベストなのですが、フラット35は頭金の金額によってローンの優遇金利も変わってきますので、今度は最高の優遇金利が適用されるように頭金は入れると思いますけどね。
ローンが複数軒組めるというメリット
実は、1軒目の物件を購入してから、2軒目の物件を購入するまで時間がかかったのは、2軒同時にローンを組むことが出来ないと思っていたからです。
しかし、今は民間銀行によって、1軒目のローン残債がその物件の査定価格より何割か高いと、その住宅ローン残債はカウントしないでローンを組ませてくれるところもあります。
また、非常に出物の少ない地区の稀少物件や、大手高級デベロッパーが販売した人気物件などの場合は、ローンが支払えなくなった時の売却金額もある程度期待できるため、その物件の住宅ローンは残債にカウントしないなどのパターンも聞いたことがあります。
なので、私が言いたいことは１つ。
新しく家を購入したい時、1軒住宅ローンを組んで物件を保有している方であれば、普通に2軒同時に保有することが可能なんです！
もしそういう事を検討している方がいれば、是非お勧めしたいと思います。
次の物件の購入をローンを理由にしてあきらめないでくださいね。
まとめ
という感じで、今回はマイホームを保有したままで新たに住宅ローンを組めるテクニックについてお話ししました。
次回は、2軒保有するのではなくて、逆に不動産を売却しようと思った時に、どうやって仲介を選択するかについてお話ししますね。
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ピヨンヌさん、はじめまして。
非常に参考になりました。
私は妻子一人の3人家族の夫になります。
元々プラウドに住んでまして、付近の新築のプラウドシーズンを妻の希望で買うことになりました。
まだプラウドの残債があるのですが、某都銀で審査すると条件なく満額回答で最優遇金利が出ました！
れいさん
参考になったのであれば、それはすごく嬉しいです！
でも、れいさんが一件目でプラウドを購入しているところが目利きの証拠ですね☆
プラウド2軒目購入とは羨ましいかぎり！！私も次は都心でプラウド購入を目指したいと思っています。
そのフラットの物件を、銀行に借換
そして、もう1件 フラットで購入は難しいですかね
まさとさん、コメントありがとうございます。
ご質問の趣旨は、1件目を賃貸に出しながら2軒目をフラット35でローンを組んだ上に、その2軒目を民間銀行で借り換えして、3軒目をフラット35購入することが可能かということですよね？
もし私の理解でよろしければ、フラット35の審査は2軒共に賃貸に出していることですので、問題は2軒目のフラット35が民間銀行のローンへ借り換えできるのであれば、大丈夫だと感じますね。
つまり、1軒目と2軒目の住宅ローン全額を民間銀行で借りられる信用力があるかが焦点になるのではないでしょうか。
お答えになっていればいいのですが。。。
ピヨンヌさん
お久しぶりです。
今はイギリスに駐在中でしょうか。ご活躍をブログで拝見しています。
さて私の近況ですが、子どもが生まれ4人家族になりました。
不動産の方は結局プラウドは売らずにプラウドシーズンと両方保有したまま、自宅をプラウドシーズンとし、マンションの方は賃貸に出しています。
マンションの方は残債も賃貸料が上回るので助かりますね。
3軒目は今夫婦ともにアラフォーなので、60くらいで検討するつもりです。勤務先がマンション、戸建のデベなので、3軒目はさすがに自社物件を…？と言いつつオハナを買ったりして笑
雑文失礼しました。
れいさん
コメントありがとうございます。
最近仕事がバタついていて全くブログを更新できておらず、返信が遅くなり大変失礼しました。
今もロンドン駐在中で、日本の不動産知識が全くアップデートされない日々を過ごしています。
れいさんのプラウドとプラウドシーズンの2軒持ち、羨ましい限りです！帰国したら是非そのステージに進みたいです。
勤務先がデベですと、身内で割安に購入できそうな勝手なイメージあるので自社物件も良さそうですね^^
ピヨンヌさん、はじめまして。
大変勉強になります。
現在、1軒目を大手都市銀行の住宅ローンで借りており、2軒目でフラット35で購入予定です。
そこで、1軒目を賃貸に出すか売却か悩んでいます。
賃貸の場合、大手都市銀行の現在の住宅ローンのままで賃貸に出すと、契約違反になるのではと思っています。ピヨンヌさんは2軒目を賃貸に出されているということですが、2軒目の住宅ローンはそのままで人に貸されているのでしょうか。
銀行とのコミュニケーションをどのようにすべきかアドバイスをいただけないでしょうか。
はなまるさん
コメントありがとうございます。
また返信が遅れて申し訳ありません。仕事がバタついていて全くブログにアクセスできていませんでした。
ご質問について、私の周り人達でも銀行への対応は分かれるものの、転勤などで一時的に自宅を賃貸に出すという状況であれば銀行に報告しても問題ないのが一般的だと思います。
私は現状２銀行から住宅ローンを借りていますが、転勤または諸事情（子供の学校関係）でローンを借りている自宅を離れる旨を伝えても、銀行側からローン条件変更の話はでませんでした。
なので、ローンの支払いスケジュールや年末のローン残高情報も実家（現在海外居住中のため）に継続的に送付されていますし、ローンの引き落とし銀行口座も引き続き使用しています。
これはあくまで私の見解ですが、当初居住目的で借りた住宅ローンであれば、その後諸事情で転居が必要になることは日常茶飯事なので、ローンの支払いさえ滞っていなければ条件変更を強いられないのではないかと思っています。
「今住んでいる家を賃貸に出して新しい家を買いたいけど、条件変更しなければいけないか？」と素直に聞くとやぶ蛇な気がしますが、「会社や家庭の事情で一旦引っ越す必要があるのだけど、その際に条件変更は必要ありませんか？」と聞けば問題ないのではないかと思います。そして、その後は色々な事情でなかなか自宅に戻れないという整理で。
少なくとも、私がコンタクトを取った２行ともそれで大丈夫でしたよ。
でも、もし上手くいかなかった場合は、力及ばず申し訳ありません。
ピヨンヌさん、はじめまして。
こちらの記事、非常に興味深く読ませていただきました。
すでに賃貸に出している状態であれば、フラット35は残債0として契約してくれるとのことですが、
審査の際、「住宅ローン」として借りているということはネックにならないものでしょうか？
また、フラット35は銀行でも提供されていますが、「フラット35」なら何処でも同じ条件で貸してくれるのでしょうか？
それとも、銀行以外の「フラット35」など指定はありますでしょうか？
質問が多くてすいません。
お手すきで回答いただけますと幸いです。
しんさん
コメントありがとうございます。
私は実際にそのパターンでフラット35を契約したことがなく、今後帰国した時にトライしようと思っているので、私の経験談として言い切ることが難しいのですが、
「住宅ローンの残債を0とみなす制度」なので、住宅ローンを借りていることは当然ネックにはならないと思います。
実際に、自分の知人でも住宅ローンを借りたままで住んでいた物件を賃貸に出して、新規購入した物件の住宅ローンをフラット35で借りた方はいますので、
私の認識としては問題ないと整理していますよ。また、フラット35を使用しなくても賃貸契約の証明が銀行に提出できれば、住宅ローンの残債とその物件の売却相場、
購入して居住する予定の物件の価値、または住宅ローンを組む方の信用力などによって、現在の住宅ローン残債を0とみる場合はあるようです（実際に不動産仲介会社から提案されたことがあります）。
また、フラット35の条件については私も借りた実績がなく、金融機関の間で比較したこともないため、ここは想像での回答になってしまいますが、
最終的にリスクを引き受けるのは住宅金融支援機構なので、基本的に商品内容やルールは一緒だと思いますから、どの取扱金融機関でも同一のようなイメージがあります。
（ひょっとすると、フラット35を仲介する銀行の担当者の能力が住宅金融支援機構への申請書類に影響するかもしれないので、そこはなんとも言えませんけどね 苦笑）
参考までに、フラット35の取り扱い金融機関のURLも添付しておきます。
https://www.simulation.jhf.go.jp/flat35/kinri/index.php/contacts/top#financiallist
質問の趣旨にあった回答になっていればいいのですが、、、
ちなみに、フラット35で新たに住宅ローンを組む時に一番重要なのは、現在住宅ローンを借りている銀行に対して家庭事情による一時的な引っ越しであることを理解してもらって、
現行の住宅ローンの金利のまま（セカンドハウスや賃貸向けのローン金利水準になることなく）既存のローン契約を継続することだと思っています。
なので、私がフラット35を借りる時は、現在住宅ローンを組んでいる銀行以外の取扱金融機関を選択すると思いますね。