こんにちは〜、ピヨンヌです。
今回は不動産を売却する時に、どうやって仲介を選択するかについてお話しします。
前回の、不動産を保有したままで新たに住宅ローンを組む方法については、以下のリンクをご参照ください。
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仲介業者を一社専属にするか、複数社に依頼するか
不動産の売却には、新築物件を売主から直接購入する時を除いて、一般的に不動産仲介手数料なるものが発生します。
これって、その売買物件を取り扱う不動産仲介業者が、購入側からも売却側からも双方から手数料がもらえるという仕組みです。
一般的に不動産仲介業者は、取引物件の3%の手数料を受け取る事ができますので、もし不動産仲介業者が売り手だけでなく、買い手までも自分で探す事が出来た場合、合計6%の手数料が手に入るわけです。
これって凄い仕組みですよね！
例えば5000万円の物件の売買を1社の仲介業者が手掛けた場合、片側だけでも3%の150万円、両側だとなんと300万円を手数料収入として得られる事ができるんです。
なので、不動産仲介業者は、なんとか物件を売却する人に対して専属契約に持ち込んで、片側3%だけは独占しようとしてきます。まぁ、あたり前ですよね！
私は悩んだ末に専属契約で一社にお願いしましたが、その情報がネット等に掲載されると、その後も色んな仲介業者から連絡を受けて、その物件の取り扱いをさせて欲しいと言われました。夜にアポなしで訪問を受けることもあったぐらいです。
このように、不動産仲介業者はなんとか不動産の売却主との契約をしたいため、専属契約だけの特典やサービスをつけたり、手数料を引き下げてきますので、そのメリットとデメリットを整理して依頼すればいいと思います。
専属契約のメリットとは
前述のとおり、私は専属契約を選択しました。
専属契約のメリットは以下のとおりです。
・一社専属にすると通常3%の不動産仲介手数料を1.5%まで引き下げてくれる業者が多いこと
・専属専用サービス（物件のクリーニング代無料など）が受けられること
・複数社とのやりとりの煩雑さがなくなること
・個人的に信頼できそうな営業担当だけにお任せできること
ザッとメリットに感じたところは以上でしょうか。とりあえず、手数料が引き下げられることが金銭的には1番おおきな理由ですが、やはりその会社や営業マンが信用できるかも大きかったですね。
また、SUUMOなどの不動産仲介サイトを見てもよくわかると思いますが、複数社に依頼した物件は業者間サイトのレインズにも複数登録されるので、一般顧客にも同一物件が複数掲示されてしまいます。よく見かける光景ですよね。
個人的に、この状況も見る側にとってよくわからなくなると思い、ネガティブな点だと感じていました。
それらを考慮して私は専属契約にしましたが、専属契約には見えないデメリットもあります。
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専属契約のデメリット
このデメリットは、不動産仲介業者の立場にたってもらうとよく理解できると思います。
それは、自社以外の不動産仲介業者から内覧や購入依頼があった場合、既に購入の意思を示した人がいると勝手に断りを入れられる可能性があることです。つまり、他の不動産仲介業者からの購入者の紹介を断り、取次ぎをしないってことです。
では、それが何故だかわかりますか？
当然、不動産仲介業者としては購入先からも不動産仲介手数料をもらいたいわけです。その営業担当が囲っている顧客からならベストですし、同じ会社の支店なら支店の成績、別支店でも会社に貢献できるので、自然とそういうバイアスがかかるんですよね。これは、人間がかかわることなので私はしょうがないことだと思っています。
なので、売主の知らないところでそういうことが起こる可能性が高いわけです。
そうなると、せっかく売主の希望価格で購入したい人が現れても、取り次いでもらえない可能性がでてきます。
これは、営業マンたちにとっては当たり前のことかもしれませんけど、売却主にとってはマイナス以外なにものでもありません。
最近は当局がかなり調査をして改善してきたと聞いていますが、なかなか根絶は難しいのではないでしょうか？
実際に私が売却した時も、その不動産仲介業者の別支店の営業マンのお客様がご購入されましたね。あくまで推測の域を抜けませんが、専属の場合はそのリスクだけは認識しておいた方がいいと思います。
私は、出会った不動産仲介業者の方のイメージがすごくよかったので疑うのはやめましたが、一応私達が退去してから3ヶ月の間に売却できなければ、専属契約を解除することは伝えていましたので、期限を切ることによって不正を少しでも減らせればと思い、条件はつけていましたね。
手数料の引き下げが、150万円の半額である75万円できたとしても、75万円以上高値で他の仲介業者が買主を探してきた場合は専属契約の金銭的メリットはなくなります。
なので、個人的には信頼できる知り合いの業者があれば、その業者との専属契約がベストだと思いますが、依頼を検討している業者に少しでも不安感を抱くのであれば、複数社に依頼しておいた方がいいと思います。
どの不動産仲介業者がいいのか？
それを回答するのはすごく難しいですねぇ。
自分の売却したい物件の地域に顧客を多く持つ地場の業者がいいのか？
それとも、周辺に数多くの支店を持つ大手がいいのか？
はたまた、手数料も安いネット契約がいいのか？
不動産取引はタイミングが重要ですし、そこには運も必要ですので、ご自分が一番納得できる方法をおすすめします。
自分の知人からも、一度不動産を売却したことがあるのでどの方法がいいか相談される時がありますが、上述の話しをした上でご本人に決めてもらっています。
基本的には、手数料が安い一社専属で慌てずに売却出来ればいいと思っていますが、二重ローンの支払いを早く終わらせたい人は、値下げ対応もしなければいけないので、そこも考慮された上で決めるといいかもしれません。
何社も契約していると、全社との値段変更の手続きもしなければいけませんし、そういう諸々の手間も考える必要が出てくる感じです。
以上、不動産の売却業者の選定方法についてお話ししましたが、いかがでいしたか？
次回は、不動産賃貸の話は一旦終わりにして、住宅購入時の値下げ交渉についてお話したいと思います。皆さんが興味があるテーマだと思いますので、楽しみにしていてください。
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