みなさんこんにちは^_^ ピヨンヌです。
今日は住宅2軒目購入時の重要なポイントについてお話しします。
前回の記事から読みたい場合は、こちらをご覧ください。
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1軒目の物件を売却するのか賃貸に出すのか？
おそらくこれが一番重要なポイントになると思います。
まず、1軒目を短期間で売却することが2軒目の住宅ローンの条件になってしまっている場合は売却するしかありませんが、そういう条件が課されなかった場合は、1軒目を売却するか賃貸に出すのか迷いますよね。
個人的には、住宅ローンや固定資産税、賃貸不動産会社に支払う手数料が1軒目を賃貸する家賃で賄えるのであれば賃貸に出した方がいいと感じています。
5千万円ぐらいの物件を35年でフルローンしていた場合は、年間150万円ぐらいは残債が減っていきますので、5年間賃貸に出せば750万円もローン残債が減ります。そうすると、5年後に750万円以内の値下げ幅で売却できれば、賃貸に出した方が得しますよね。
念のため補足しておきますが、ここでは賃貸経営による税金などは考慮していませんし、賃貸中の設備修理費用などは加味してしませんので、実際はもう少し値下げ幅を小さく見積もっておく必要がありますが、ザックリとしたイメージはこんな感じです。
賃貸に出した方が長期的にお得なのか、不動産市況が良い時に一旦売却しておいた方がいいのかは判断が分かれると思います。なので、実際に私達は1軒目を維持するコストをすべて賄える家賃設定で、賃貸物件として入居者を募集しつつ、それで借り手がつかないのであればその物件は売却した方がいいという整理にしました。
可能なら1件目は賃貸に出せるといいですね
結果的にどうなったかを最初に言うと、実は私は1軒目の住宅を売却することにしました。
理由は簡単なのですが、1軒目の維持コストを賄うぐらい高い家賃設定では、なかなか借り手がつかなかったんですね。夏場という時期も賃貸物件のニーズが落ちる時期なので、それも理由としてありました。
一方、住宅売却価格はどのように設定したか気になりますよね。
順を追ってお話ししますと、当初は購入した価格から10%ぐらい高い価格で広告を出しました。5,500万円ぐらいで。
まだ私達が1軒目の家に住んでいる時でしたので、あまり内覧に来られても困ると思い、ちょっと高めにしたんです。また、不動産市況も購入時からそれぐらいは上がっていたので、買いたいという人はいるのではないかと思いまして。
実際に、当初から週末には結構内覧希望者が多くて、これはすぐ高値で売れるのかなぁとも期待しましたが、世の中そんなに甘くはありませんでしたね。
1軒目の周辺に、5千万円半ばで同じようなレベルの新築戸建が売りに出ている中で、敢えて6年落ちの中古物件を選択する人って少ないですよ。新築ではないので、不動産仲介手数料も150万円ぐらい余分にかかってしまいますし。
なので、結局購入した価格から300万円程度値下げした4800万円ぐらいで売却しました。買う人にとってみれば、3%の不動産仲介手数料を加味すると若干5千万円を切るぐらいですし、この価格帯であれば結構購入しやすい水準になりますからね。
同じ地域の新築戸建が5,500万円程度。そういう環境で、築6年の中古建売が5,000万円切るぐらいであれば、興味がある人はいそうですよね。
本当は5,000万円未満に値下げした時からかなりのアクセス数があったので、このままでも売却できるという気持ちもあったのですが、4,800万円なら買いたいという具体的な客を不動産仲介業者が掴んでいたようなので、最後はその人向けに値下げした感じです。
こういうのもタイミングというか縁ですよね。
不動産仲介業者の方も言っていましたが、やはり5千万円を超える物件だと住宅ローン審査が通らない方が増えるようで、5千万円を切ると購入できる層がかなり増えるんだそうです。
なので、当初から5千万円以下での価格掲示を不動産仲介業者からは求められていましたが、とりあえず自分で納得して売買したかったため、試しに高めの価格帯で出してみました。
まぁ、結果は落ち着くところになりましたが、冬から春にかけたもっと不動産市況が盛り上がる時期まで待っていたら、5千万円以上で売れたんだろうなぁという感触はありました。
しかし、実は私達は一軒目の売却が完了した翌月に3軒目の住宅購入の申し込みをします。そのため、早めの売却は結果として必要だったため、すごくよかったんです。
何故3軒目をすぐ購入したのかは、また別途お話ししますね 苦笑
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まとめ
２軒目購入後に一軒目の物件をどうするかをお話ししました。
実際の私の場合とは異なり、個人的には1軒目の維持費用がすべて賃貸収入で賄われるのであれば、賃貸に出すことをおすすめします。
私の場合は、最寄り駅から徒歩20分の戸建だったため、いくら駐車場付きでマンションより安いからといって、すぐに購入したいという方は少なかったと思うので売却に踏み切りましたが、もっと利便性のいい住宅をお持ちの方は貸し出すことをおすすめします。
ただ、私みたいに売却しても6年間住んで300万円程度の値下げ住宅が売却できました。1年間50万円程度で新築に住めたんですよね！これは十分メリットはあったと思います。
不動産売買手数料や固定資産税はかかりましたが、住宅ローン減税で毎年40万円以上、合計200万円以上は還付されましたしね。
1軒目の住宅売却による損益の詳細は、別途記事にしていますので下記リンクをご覧ください。
あげく、２軒目は一千万以上値引きをして購入しているので、個人的には文句のない買い替えでした。
では、２軒目の物件のメリデメは次の記事でお話しします。
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