みなさん、こんばんは。ピヨンヌです。最近どうですか？
住宅ローンについては、これで４回目のテーマとなります。ずばり、おススメの住宅ローン銀行は！
これ壮大なテーマですよね。目まぐるしく最低金利水準の銀行が変わったりしますし、変動金利か全期間固定金利か、融資手数料が必要なのかローン保証料が必要なのか、団体信用生命の上乗せは可能なのか、その他携帯の割引や買い物のポイントバックがあるのかなど、検討する項目はきりがないです。それを順番に整理してみましょう。
あくまで、現在各銀行の住宅ローン金利は横並びではありませんが、まず金利は横並びだと仮定して、他の条件を見極めます。
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イオン銀行やじぶん銀行のメリットは？
まず、特徴のある銀行から整理したいと思っています。イオン銀行とじぶん銀行です。
イオン銀行はローン借り入れ後５年間はイオングループでの買い物が５％オフになります。これ、イオンが生活の基本になっている方には重要ですよね。
でも、当初５年間だけなんです。それなら、資産運用の一環としてイオン株の購入をオススメします。イオンの株主になり、現在の株主優待制度が変わらなければ、永続的にキャッシュバックがもらえます。その水準は100株で3％、500株で4％、1000株で5%、3000株で7%です。イオンの株価が2017年9月19日引け値で1638.5円なので、100株は16万円強で購入できます。それで十分ではないでしょうか？
あと、忘れていけないのは配当です。ざっくり年間2％近い配当がありますので、NISA枠で配当非課税で購入すれば数年は非課税のまま配当も享受できます。購入株価対比で下落するリスクは当然ありますが、売却しないければ3%のキャッシュバック+2％の配当で5年間は5％、その後非課税制度が使用できなくなっても4.5%程度はリターンがあります。ということは、このメリットはあまり重要視しなくて良さそうですね。
では、次にじぶん銀行。au通信サービスと住宅ローンをセットで利用すると月額500円が5年間キャッシュバックされるシステムです。総額たったの6万円ですね。なので、それ以外に費用を考慮しながらご検討いただくのでも問題ないかと思います。笑 もっと大きな金額の違いが他で生まれます。
次は、団体信用生命保険の整理です。
団体信用生命保険、、、
これはフラット35のように自分で負担する必要がある場合と、銀行がすでに金利や手数料を原資に負担してくれるパターンがあります。まず、自分で負担する必要あるケースは、しっかり金利に上乗せして検討しましょう。
次に、よく皆さんが迷うポイントとして、団信の保証範囲の違いが考えらると思います。一部の銀行では、がんと診断された時に無料で半額ローンが返済されるものが付帯していたり、上乗せで金利を支払えば、100％全額返済してくれるものもあります。さて、どれを選択したらいいのでしょうか？
私の考えは至ってシンプルです。もし、基本の住宅ローンの契約自体に無料で団信の上乗せ保障（がんの時に半分返済保障や、8大疾病保障など）が付帯されている場合、融資手数料などの諸費用が同じであれば、保障範囲が広いところでいいと思います。
一点注意していただきたいのは、がんと一言でいっても、上皮癌は含まないなど、支払い条件が違うことがありますので、そこはしっかりと支払い事例を確認して判断してください。保険は支払われる時が重要なんです。
また、上乗せ金利による保証の拡大については、私は全面的に否定します。それはなぜか？これも答えは至ってシンプルです。
保険は保険、投資は投資、住宅は住宅。そもそもすべて別々に分けて考えた方が、実はコストも安く、整理もしやすいのです。
まず、保険の整理をします。生命保険はある程度健康体でないと加入できないという性質がありますよね。もし、現在住んでいる物件を売却しようと思ったときに、自分がすでに健康ではなくなって、普通に生命保険に加入できない体になっていたとしたら、、、それが住宅を買い替えるという選択肢の足手まといとなり、今後の行動を縛ってしまうのです。
また、もう一点補足があります。生命保険は時代に合わせて形を変えていきます。昔は医療保険でも先進医療の費用を補償するものはありませんでしたし、入院時の支払いも日帰りから担保されるようになったのはここ数年です。そして、金利の状況などによっても保険料が大きく変わってきます。
なので、その時代によって最適な保険の組み方は変わってくるんですよね。そもそも、根底にある政府や健康保険組合の制度も変わってきます。従って、保険と関係ない住宅ローンの分野であえて保険を積み増さなくていいと思います。基本保障のみで十分です。
なお、上乗せ保障をするぐらいであれば、ネット生保などに加入した方がコストが安くすんだり、保障範囲がより広かったりします。
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一番のポイントは融資手数料とローン保証料！
変動金利と固定金利については、別の機会に変動金利をおススメする話はすでにしました。
従って、最後の大きなポイントは融資手数料と保証料です。
一般的に、ネット銀行は融資手数料が必要になります。一方、都市銀行などはローン保証料などが必要になりますね。なので、この二つを比較すれば、その中で金利が最も低い銀行が最優有力候補になると思います。
まず、融資手数料ですが、一般的に借り入れ金額の2.16％が徴収されます。一方、ローン保証料については金利に0.2％の上乗せをするか、一括前払いをするのかの2択になります。では、この金額はそれぞれいくらになるのでしょうか？
＜借り入れ金額：5,000万円の場合＞
■融資手数料：約108万円
■ローン手数料：（金利上乗せ）約175万円
■ローン手数料：（一括払い）約82万円
（注）ローン手数料の一括払いについては、三井住友信託銀行の情報をもとに作成しています。またローン手数料は32,400円別途必要です。
さて、みなさんどう感じますか？明らかに、ローン手数料一括払いが安いですよね。つまり、金利水準が一緒であるならば、ローン手数料の一括前払いが一番安いのです。
さらに、これは繰り上げ返済をしていく時にわかることですが、ローン保証料は繰り上げ返済時に一定金額返戻されてきます。それは、今後のローン残高が減ることによって、保証料も不必要になる部分があるんですよね。
繰り上げ返済でローン保証料が返戻されるということは、当然家を売却した時も保証料は一部戻ってきます。私のように数年で売却した場合はかなりの金額になりますよ。
一方、融資手数料は二度と戻ってきません。
さて、どちらが皆さんのお好みですか？
迷うことなく、金利水準が一緒であるならば、ローン保証料を一括払いできる住宅ローンのを選んでください。そして、そのために頭金ではなく諸経費、すなわちローン保証料を払うためのお金を貯めておいてください。
銀行によっては、他行からこの水準で住宅ローン金利の案内されていると伝えると、引き下げをしてくれる銀行もあったりします。諸費用に差があるので、あと一息という時は交渉してみるといいかもしれません。
なお、このテクニックは借り換えの時にも使えますよ。数年前に組んだローン金利が高いけど、借り換え時の手数料が高いのでメリットが少なくなってる場合、借り換え候補の銀行から掲示されている金利水準を現在の銀行に伝えて、銀行を変えたいわけじゃないのでどうにか出来ませんかと相談すると、応じてくれる場合もあるようです。実際に、私の同僚はその相談を受け入れてもらい、金利水準だけでなく返済期間も延長してもらった強者がいました。
以上、4回にわたって住宅ローンについてお話してきました。次回からは、2軒目の住宅購入、つまり買い替えのお話をしていきたいと思います。
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