住宅ローン

元利均等返済は借り換えに大きなデメリットが!迷わず元金均等返済をおススメします。

みなさんこんばんは。ピヨンヌです。最近どうですか?

住宅ローンのお話も今回で3回目でしょうか。今日は、元利均等返済と元金均等返済についてお話します。

実は、このテーマは私が住宅ローンのお話をする中で、一番皆さんにお伝えしたいものです。ちょっと熱く語ってしまうかもしれませんが、是非聞いてください。私の話を聞いてもらえば、大半の方が元金均等返済を選択すると思います。

その他のローンについてのお話は、以下のリンクを参照してください。

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元利均等返済のデメリット

最初からデメリットと言い切ります!笑

私が住宅ローンの中で、一番理解できないシステムがこの元利均等返済です。この制度って日本では流行っていますけど、世界的には珍しい返済方法なんですよ。「35年間ずっと支払い金額は一緒」っていう響きが好きそうな日本人の習性につけ込んだ!(言い過ぎですかね?)というよりは、住宅はあまり買い替えをしないということを前提にした制度ですので、それを説明します。

よく、色々なサイトで元利均等返済と元金均等返済の支払額のシミュレーションをしていますよね。ここでも簡単に総額のチェックだけはします。

<借入総額5,000万円、借入期間35年間、借入金利1%、ボーナス返済なしの場合>

元利均等返済:141,142円 総額59,279,814円

元金均等返済:160,713円 総額58,770,669円

住宅ローン借り入れ当初は、元金均等返済が月々19,571円を多く支払わなければなりませんが、総額で509,145円安くすみます。ちなみに月々の返済額に関して、元金均等返済の方が低くなるのは16年半ぐらい後です。

月々2万円弱高いのであれば、総額50万円は大したことないから、元利均等返済でもいいやと思われている方も多いのではないでしょうか?私は50万円安いのであればそれだけで充分なのですが、そうではない方も多いですよね。さらに適用金利が低かったり、借入額が少なければ、もっとメリットは小さいと思いますので。

ただ、これだけでは説明不足だと思いますので、さらに情報を追加させていただきます。

元利均等返済は、月々の支払額を一定にする代わりに、住宅ローンの支払いに占める元金と利息の割合が変化します。よく言われていますが、ローン支払い当初は、月々の返済額に占める金利負担分が多くて、元金返済分が少ないんですよね。ここで何か違和感を感じませんか?

えっ?

なぜ、先に金利分を支払うの?

元本返済分が少ないということは、もし皆さんが今後ローンの借り換えを行ったり、住宅を買い替えた場合、相対的に借入残高が元金均等返済より減っていないんです!

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元利均等返済の落とし穴

住宅ローンを完済するまで同じローンで借り入れているのであれば、約50万の費用が高いだけですが、皆さん本当にその予定でしょうか?

仮に、10年後に住宅ローンのもっといい商品があったため、借り換えを行ったり、私みたいに住宅を買い替えたりした場合、現在のローン残高はそれぞれいくらでしょうか?

<借入総額5,000万円、借入期間35年間の10年経過後、借入金利1%、ボーナス返済なしの場合の借入残高>

元利均等返済:37,451,134円

元金均等返済:35,714,360円

その差額はなんと、1,736,774円も違うんです!!当然、当初の支払額が大きいので、元金均等返済の方が返済が進んでいるのです。簡単に言うと、元利均等返済と比較して、元金均等返済は自動的に繰り上げ返済がされているイメージでしょうか。

また、元利均等返済は将来支払うべき金利を先に支払っているイメージです。なんとなく借り換えをする時、損した気分になりませんか?借り換え後に支払うべきものを事前にお支払いしてるんですよ。銀行にとってはすごくいい商品ですよね。

更に追い討ちをかけると、元利均等返済の場合は当然残高の減りが遅いため、住宅ローンにかかる保証料も高くなりますので、保証料をご自分で負担する必要がある住宅ローンの場合は、そこも考慮した方がいいですよ(ちなみに、また機会があればお話ししますが、保証料は絶対に一括前払いを選択してください。)。

ちょっと熱くなりすぎましたが、それでも当初支払いが多いのは嫌なのでという方は、元利均等返済でいいと思います。差額を投資に回したりすることで、それ以上に効果があることも考えられますので、そこは総合的なご判断が1番だと思います。

ただ、シンプルに住宅ローンのことだけ考えると、元金均等返済一択でいいのかと思っています。

私は50万円の差額、保証料の差額、銀行へ金利を先払いする不快感から、迷わず元金均等返済を選択しました。

ちなみに、昔は都市銀行ぐらいしか元金均等返済が扱いがありませんでしたが、今ではネット銀行でもほとんどあるようですので、住宅ローンを組む場合は是非2種類問い合わせください。なお、同じ金額を借入る場合は、元金均等返済の方が若干審査が厳しいと聞いています。

言い忘れましたが、当然私は過去の3回とも全額元金均等返済で借入をしています。

 

では、次回は住宅ローンを借りるおススメの銀行についてお話します。

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