みなさんこんにちは～ ピヨンヌです。
ロンドンに駐在してからは、ロンドン情報を中心に記事を書いていたため、住宅購入の話はかれこれ1年間ぐらい書いていませんでしたね。
ちょうど確定申告のシーズンになりましたので、前回の住宅関連のお話の続きを書きたいと思います。
前回は、以下のリンクの通り、6年間住んで売却した時の月額のコストが約5万円ぐらいだったというお話でした。
しかし、私は住宅ローンを月々17万円ぐらい支払っていたんですね。その残りの金額はどうなったかについて今回はお話したいと思います。
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住宅を売却した時に「住宅ローンの元本返済＝貯金」の効果があらわれます
前回の記事でお話しましたが、どこに貯金のような効果があるのかを分かりやすくするため、私の物件購入・売却に対する情報をもう一度整理したいと思います。
＜物件取引概要＞
■購入価格：5,100万円
■売却価格：4,780万円（売却時の不動産仲介手数料は110万円）
■保有期間：6年間
■住宅ローン月額：17万円（年間204万円）
※住宅ローンについて必要な情報をもう少し整理しておくと、月々のローン金利負担分は2万円程度のため、年間24万円が利息に対する返済となり、元本は年間180万円返済となります。
さて、ここから順番に頭を整理していきたいと思います。
まず、私は住宅購入時に銀行から5,100万円のフルローンを組みました。
そして、月々17万円、年間204万円のローン返済を銀行にしてきたのですが、実際に借りた元本である5,100万円の返済に充てらている年間の金額は金利負担分を除く180万円になります。
従って、年間180万円×6年間=1,080万円の元本を銀行へ返済してきたはずです。
そうなると、購入から6年後の住宅ローンの残債は5,100万円－1,080万円=4,020万円になりますよね。
ここからが住宅ローンの貯金効果の計算です。
私がこの物件を売却した金額は4,780円であったため、この金額から銀行に未返済であるローン残債を支払う必要があるんです。
なので、4,780万円（受取金額）ー4,020万円（ローン残債）＝760万円が自分の銀行口座に残ります。
つまり、6年間で760万円のお金が、住宅を売却することで実現されるんですね。1年間の貯金額は760万円÷6年=126.7万円、月々になおすと10.5万円の貯金をしていたことになります。
これすごい効果だと思いませんか？
実際には、ここから仲介手数料（110万円）を支払ったりしますし、毎年の固定資産税（10万円×6回=60万円）や購入時の手数料（50万円）も考慮したりすると手元に残る金額は減ると思いますが、6年間（年末は5回）の住宅ローン減税の還付（45万円×5年=225万円）があれば十分相殺は可能だと思います。
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まとめ
というわけで、住宅ローンを支払って住宅を購入するということは、売却した時に貯金をしていた効果があるというわけです。
賃貸マンションに住みながら、月々10万円を貯金しようとすると大変ですよね！せっかく貯めていても、銀行預金だと何かの時にうっかり使ってしまいますしね。そして通帳残高が大きいと気軽に。。。笑
一方、貯金が住宅という不動産に形を変えていれば、簡単には現金化できないので、安定してお金を貯めている感覚になります。
住宅市場がリーマンショック後のように大きく下落した場合はちょっと心配かもしれませんが、基本的にしばらくすれば回復することが多いですし、価格が回復しなくても大損はしないと思いますよ。
そして、私の事例でも実際に数百万円は購入価格から値下がりしたところで売却していますが、しっかりと760万円のキャッシュが手元に残っています。もし市場が上昇していたらもっと利益がでたかもしれませんね。
実は繰り上げ返済もしていたので、手元に残ったキャッシュはもっと多くありましたけど。笑
このような感じで、今回は住宅を購入することをメリットを賃貸相場との比較ではなく、不動産を保有後に売却してキャッシュを得るイメージで整理しました。
この考え方が、少しでも皆さんの住宅購入の動機付けになればと思います。それでは、また住宅関連で気になることができたら記事を書いていきますね。
私のイメージですと来週あたりに不動産賃貸業の確定申告の準備をするので、それが落ち着いたら「海外赴任時の自宅賃貸の収支」などについてお話しできればと思っています。お楽しみに～
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