どうも、ピヨンヌです。皆さん最近どうですか？
前回の記事では、戸建てを購入するメリットについて触れました。
そして、今回はもう一歩進んで、戸建ての中でなぜ新築の建売物件が良いのかを説明します。
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なぜ新築の建売住宅なの？
なぜ新築の建売なのか？
う～ん、これは自分の気持ち問題です。笑
だって、どうせ買うなら新しい家に住みたくありませんか？笑
どうしても、人の使用感が残っている物件って嫌なんですよね。最低でも全面リフォームしていないと。笑
まぁ、冗談はさておき、なぜ新築の建売なのかを、費用面からお話します。
まず、購入する物件価格をシンプルに考えると、「中古建売 ＜ 新築建売 ＜ 注文住宅」という具合になるのは容易に想像できますよね。やっぱり中古住宅を購入するのが、当初必要な資金は一番少なくてすみます。特に築20年以上経過している中古物件は割安に思えますよね。建物価格がほとんどなくて、ほぼ土地代のみって感じですから。
「じゃあ、新築の建売じゃなくて、中古住宅で決まりじゃん！」と思われるかも知れませんが、私の考えはちょっと違うんです。当初購入する金額は低いのですが、築年数が多い物件はそれだけメンテナンスコストがかさんでしまうんですよね。また、設備も古いので、必要なものが付いていませんし、色々なところが壊れやすくなっているんです。その費用は一概に言えないのですが、使い古された家を安く購入して、メンテナンスしていく、、、せっかく住宅ローンを組んで家を買うのに、なんか残念じゃないですか（やっぱり気持ちの問題かも 笑）。
じゃあ、全面リノベーション済みの物件にすればいいという考え方もありますが、これだと中古の割に高めの価格になってくるんです。
また、築浅の物件（築年数10年未満）も、そんなに割安ではないんですよね。せいぜい新築で買うよりは1割ぐらい安いイメージで。
そして、不動産売買の常識ですが、不動産は購入時も売却時も不動産業者の仲介手数料がかかります。原則物件価格の３％で、業者によっては半分の1.5％でやってくれるところもありますが、これが意外と高いんですよね。但し、新築物件は直接売主から購入するので仲介手数料が存在しません。なので、仮に５千万円の物件を購入した場合、75万～150万のコストが浮くイメージなんです。
古い中古の家は今後のメンテナンス費用がネック、、、
比較的新しい中古やリノベーションされている家はそんなに割安ではない、、、
そして、中古不動産購入時には仲介手数料がかかる、、、
中古物件、あまりおいしくないのではないかと感じてしまいます。
建売 or 注文住宅
じゃあ、新築の建売住宅も検討しようかという流れになるんですよね。そして、どうせ新しい家を買うなら、注文住宅も候補に入れようかと。
しかし、注文住宅はかなり早い段階であきらめることになります。一番大きなポイントは費用面なのですが、土地を探す大変さもすごく感じました。割安な土地って、なかなか私たちのような普通の人には回ってこないんですよね。安ければ、すぐに業者が買ってしまいます。
比較的面積が広いと購入できる人も少なくなるため、近隣の土地より坪単価は下がりますが、そういうのも業者がパッと買って、複数に土地を分割して、当初より割高な価格で市場にでてくるんですよね。
なので、割高な土地を仕入れて、建築メーカーに相談して、注文住宅を建てている間は賃貸と土地のローンを二重で払いながら注文住宅を建てるのはかなりしんどいなぁと。そして、一番重要な建物は、やっぱり自分の希望するレベルの家を建てると3,000万円ぐらいしちゃうんですよね、せっかくの注文住宅なんだからという気持ちが強くて。。。東京23区内で、30坪ぐらいの土地を仕入れて、建物も3,000万円かかる。。。安く見積もってもトータル7,000万円コースです。
一方、新築の建売りはというと、東京都内でも最寄り駅から徒歩20分以内であれば、同じような広さの2階建て3LDK物件なら5千万円を下回る水準でちらほら見かけるレベルでした。
これはもう注文住宅は無理。建売しかないなという方向になります。
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築浅の中古物件って意外と高い
そして、新築物件の情報見ていると、もう一つ大きな事実に気がつきます。
築浅の戸建てって、結構高値で売られているんだなと。。。
実際、新築より1割ぐらいしか安くないのではと。。。
ということは、もし新築の戸建てを購入して、10年以内に売却した場合は、あまり値落ちしないのではと。。。
実は、新築の建売住宅と、築浅の中古住宅って、あまり金額に差がないんですよね。
最近は、マンション価格が高騰していて、新築で購入した価格より高値で中古マンションが取引される話も聞いたりしますよね。実際に、会社の同僚にマンション購入者が多いのですが、数年前に買った人たちは購入時とほぼ変わらない水準で、自分の購入したマンションの中古物件が広告にでているといいます。ただ、マンションは前の記事でも説明しましたが、管理費・修繕積立金・駐車場代などの費用が年間60万円、10年で600万円かかっているので、購入価格とトントンで売却できたとしても、数百万円は損失がでる感じでしょうか。
一方、戸建ての価格はマンションほどではありませんが、どうやら中古市場の動向を見ていると1割程度の下落ですみそうです。仮に5千万円の新築戸建てを購入した場合は、10年で500万円の損失ですみそうですね。
売却時の不動産仲介手数料を100万円だとしても、
10年で600万円、、、
１年60万円、、、
１月5万円、、、
家賃よりすごく安くないですか？
固定資産税が毎年10万円～20万円ぐらいかかりますが、賃貸の場合も更新料とかが2年に一度はとられますし、あまり変わりませんよね。
この点から考えると、マンション・戸建てを問わず、新築で購入して築浅の内に売却すれば、そんなに損失は出ないということになります。そして、その損失は賃貸住宅を借りるよりすごく安くすみます。考え方を変えると、新築物件に格安の家賃で住んでいることになるんです。あたかも会社の補助が出ているような金額で住めるんですよ。
ということは、賃貸のように新築を購入して、その後定期的に住宅を買い換えて生活していくことが可能なことに気がつくんです。ここで、戸建てだけでなくマンションを選ぶことも選択肢になりえるとは思いますが、そこはそもそも価格が高いことや、仮に長期間住まなければならなくなった場合も考慮して、私は建売を選択しました。建物の評価はなくなっても、土地の価格が残るので、資産価値がある一定以上の水準には下がらないから安心ですよね。
どうです？
売却時にそこまで値下がりしないのであれば、住宅って買った方がよくありませんか？
では、実際に私がどのような新築建売住宅を購入したのかを次の記事でお話します。
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