みなさん、こんにちは。ピヨンヌです。
今回はマイホームを既に持たれている方で、売却や買い替えを予定している方向けの節税のお話しです。
私は、2軒目のマイホームを購入した後に、1軒目に購入した物件を売却しました。その時の1軒目の売却金額は数年前に購入した時の価格よりも3百万円ぐらい低かったんですが、この損失はマイホームを売却をした年の事業所得や給与所得などの他の所得と損益通算をすることができるんです。
簡単に言うと、サラリーマンの場合は給与所得を300万円弱低くすることになり、既に支払っていた所得税の還付や、所得金額によって決まる翌年度以降の住民税を減らすことができるんです。
この確定申告によって行う譲渡損失の損益通算は、意外と気が付かずにしていない方もいるかもしれませんので、今回まとめてお話したいと思います。
前回の、住宅購入時における値下げ交渉についての記事をご覧になりたい方は、以下のリンクをご参照ください。
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基本的にマイホームを5年以上保有していた方が、物件を売却した時に利用できる税制度です
まず、この制度の概要をケーススタディを使ってお伝えした方が分かりやすいと思いますので、簡単にご説明します。ただ売却しただけの時は、マイホーム買い替え時と比較して適用条件が厳しくなりますので、そこについても補足しますね。
仮に、皆さんが10年前に6,000万円で新築住宅を購入したとします。そして、居住して10年後の現在に4,000万円で売却をしたとします（この時、買い替えはしなかった前提で、売却しただけと整理してお話します）。
すると、6,000万円－4,000万円＝2,000万円が売却時の損失として認識できるので、簡単に言うとこの金額が当年度の給与所得等と損失通算されるのです。年収が1,000万円の人であれば当年度の年収が0万円になるんですよね。ここまでくると、結構な金額の所得税が還付されると思います。
そして、控除しきれなった残りの1,000万円は、次年度以降に繰り越し控除ができるんです。つまり、翌年度の年収も1,000万円分低くなるので、翌年の給与所得が1,000万円なら2年連続で所得が0円になります。ちなみに、この損失の繰り越しは翌年以降3年間に渡り可能です。
ただ1点だけ、この税制メリットを使用する時に気をつけなければならないことがあります。それは、売却物件の住宅ローン残債が売却価格より低い場合は、売却時の損失を損益通算できなくなります。
つまり、売却価格の4000万円よりローン残債が減っている場合は、損失はゼロと認識され、この税制度を利用できなくなるんです。
購入時に6,000万円を金融機関からフルローンしていたとしても、10年後のローンが残債が売却価格を下回っていてはいけないんですね。ザックリ計算してみても、年間200万円返済してきていると10年で2000万円返済していますから、ただ単に売却するだけですと、もっと値下がりしている物件でなければこの税制度をほぼ使用できなくなります。
なお、細かい話をすると、購入時や売却時のコストが損失に認識されますので、不動産会社への手数料や、行政書士への支払いコストなども考慮することで、もう少し損失を拡大することができます。しかし、購入価格から建物の減価償却費を控除することも必要なので、手数料と減価償却費がほぼ相殺する感じで、ザックリ計算にしている感じです。
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しかし、マイホーム買い替えの場合は、ローン残債が売却価格を下回っていても問題なくこの税制メリットを使用できます
単にマイホームを売却しただけのパターンを見ると、多くの人が使用できるような税制度ではない感じがしてしまいますよね。
特に近年の住宅市場の上昇から、10年前に購入したような物件は購入価格より値上がりしているものをあると思いますし、もし値下がりしていてもローン残債の方が売却価格より低いパターンがほとんどだと思います。
実際に私も、売却価格よりローン残債の方が圧倒的に低かったので、当初この税制メリットを享受できないと諦めかけたぐらいでした。
しかし、売却するだけではなくて、買い替えをしているとなると、ローン残債を気にすることなく、シンプルに購入価格と売却価格の差額が当年度の損失として確定申告できるのです（ちなみに、私が買い替えした数年前は、残債の金額より新たに購入する物件の購入金額が高くないと利用できない制度でした）。
詳細は国税庁のHPにもしっかりと記載されていますので、詳しくはそちらを参照頂ければと思いますが、簡単に整理すると以下の条件を満たせばこの制度を利用できます。
(1) 自分が住んでいるマイホームを売却してすること。
(2) 売却の年の1月1日における所有期間が5年を超える物件を売却すること。
(3) 売却の年の前年の1月1日から売却の年の翌年12月31日までの間に、物件の床面積が50平方メートル以上であるものを購入すること。
(4) 買換資産を取得した年の翌年12月31日までの間に、買い換えした物件に居住している、または居住する見込みであること。
(5) 買換資産を取得した年の12月31日において、買換資産について償還期間10年以上の住宅ローン期間があること。
細かくはもう少しありますが、ざっくりこの要件を満たしていれば、差額の損失を所得から控除できるんです。
そして、購入した物件の住宅ローン減税もまた10年間使用できますので、買い換えの後押しになるのではないでしょうか。私は一貫して、ただ単に売却するのではなく、買い替えを推奨していますので。 笑
まとめ
今回はマイホームを5年経過後に売却する節税メリットについてお話しました。まぁ、損失が出なければそれにこしたことはないのですが、損しても少しはいいこともあるというのを知ってほしかったんですね。
私は5年から10年の間に住宅の住み替えをするのがおすすめと事ある毎に言っていますが、その理由の一つがのこの税制メリット制度です。今後なくなってしまうかもしれませんが、とりあえず国税庁のHPを見ると2019年は大丈夫ですね。
また、ふるさと納税などで寄付金控除をフル活用されている方は、この制度を使用するとそもそもの所得金額が少なるなるので、有効に活用できる寄付金控除の金額も減ってくると思いますから、もしその年にマイホームを買い換えする予定がある方は、ふるさと納税などはちょっと控えめにしておいた方がいいかもしれません。
では、次回からは海外駐在時の不動産賃貸についてお話したいと思います。
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