みなさん、こんにちは。ピヨンヌです。
今回は海外赴任時に日本国内の持家をどうするかについて整理したいと思います。
基本的に、海外赴任が決まってから自宅を売却するのは時間的に難しい場合が多いので、賃貸に出していく方が多いと思いますが、その時のリロケーション会社の決め方や、家賃や賃貸期間の設定など、私や周りの方の経験をまとめてお話ししたいと思います。
なお、賃貸ではなく売却を考えている人向けに、単に売却するのはもったいない理由を説明している記事がありますので、そちらの記事をご覧になりたい方は以下のリンクをご参照ください。
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日本国内のマイホームはリロケーションで賃貸に出しましょう
マイホームを持たれている方が海外赴任になった場合、自宅を賃貸に出す方が多いと思います。
ただ、普通の不動産賃貸会社では海外赴任時の賃貸サービスがしっかりしていないところもあるので、基本的には海外赴任者向けのリロケーションサービス会社にお願いしますよね。
どこのリロケーションサービス会社を使用するかはなかなか決められないかもしれませんが、個人的にはサービスにあまり差はないと思います。
大きな特徴としては、大手はやはり顧客層がしっかりしているらしいので、比較的高額な賃料で借りてくれる顧客も多いと言われている一方で、委託手数料が高いのがネックでしょうか。
また、中小になると手数料が安くなりますが、なかなか高い賃貸で借りてくれる客層を持っていないとも言われています。なので、赴任までに時間があれば、大手も中小も数社見積もりをとって手数料とサービスを比較しながら決定するといいと思います。
私はもともと付き合いのある大手リロケーション会社があったので、そこ一社に絞って委託するかわりに最初から交渉して手数料は引き下げてもらいましたが、一般的にはまず1社と値下げ交渉しながら見積もりをもらって、その後その業者の見積もりを元に他社と交渉する感じがおすすめです。
あと、だいたいのリロケーション会社は家賃の何パーセントという感じで管理手数料を徴収しますが、そもそもの物件の賃料が高ければ、同じ手数料率でも実額が多くなるので、その分手数料引き下げ交渉はしやすいと思います。
私の周りでは、そもそも賃貸に出す物件が15万円以下だと、なかなか手数料を引き下げてくれなかったという人もいますし、逆に20万円以上の物件は半分ぐらいまで比率を下げてくれたという方もいましたよ。
賃貸の期間や家賃など、条件設定をどうするか？
次に、貸し出し条件についてお話します。マイホームをどういう条件で賃貸に出すかは非常に迷いますよね。私も今回初めての海外赴任でしたので、かなり迷ってしまいました。
まずは、貸し出し期間をどうするかが一番の問題ですよね。
海外赴任の期間が明確に決まっている方なら定期借家という選択肢が一番かもしれませんが、よく分からない方はどの程度の期間の定期借家にしたらいいのか判断するのがとても難しいですよね。
私の周りに聞いてみると、多くの方がある程度海外赴任期間を想定して定期借家にしている方が多いようです。帰国してから自宅に住めないと嫌ですから、私も最初は定期借家で案内を出していました。
しかし、値下げしてもなかなか思い通りに入居者が決まらなかったことから、帰国した時に自宅に住めないことも覚悟して、思いきって定期借家契約ではなく普通借家契約（2年更新）に募集形態を変更しました。
当初、私は赴任期間が3年間だと想定して2年半の契約で募集していたのですが、比較的期間が短いのでなかなか申し込みが入らなかったんですね。
また、申込者はほとんどが個人契約で、かつ外国の方だったりすることもあり、帰国した時の近所付き合いを考えると可能であれば日本の方に貸し出したいと思い、結局は普通借家にすることにしました。
家賃も2、3年の定期借家契約だと、普通借家契約の8割ぐらいが相場になりますので、貸している間の家賃収入が上がると思えば普通借家契約の方がいいですよね。
また、普通借家契約にすると企業の社宅契約の対象物件になるので、比較的高めの家賃でも借り手がつきやすくなるんです。これは、貸主として非常にありがたいと思いました。大企業の転勤族の方が会社名義で借りてくれるので、すごく安心感があるんですよ。企業が契約してくれるので、家賃滞納のリスクや退去してくれないリスクもかなり低くなりますし、帰国時に自宅に住めないことを覚悟できればバッチリですよね。
実は、自分の勤務している会社の社宅関連規定を調べたら、定期借家の場合は社宅契約の対象にならないとらしく、地区によって家賃の上限金額も設定されていたので、自分の会社の情報も参考にして契約形態を変更しました。 笑
すると、家賃も値上げしたにもかかわらず、定期借家から普通借家に変更して変更から1週間ですぐ契約が決まったので、最初からそうすればよかったと反省しましたね。このせいで5ヶ月ぐらい空き家になっていたので、私も今後のいい勉強になりました。
ちなみに、今回の普通借家契約への変更は、もう一軒賃貸に出していた契約がちょうど海外赴任中に退去の申し出があり、その物件の再募集がきっかけになりました。
その物件は、そもそも自分達が住んでいない物件だったので普通借家契約で再募集したんですが、前入居者が退去して内覧可能になってからすぐに申し込みが入ったんです。空き家の期間は一ヶ月だけだったので、やはり普通借家契約だとすぐに入居者が決まるイメージで、オーナーとしてはすごく安心したんですね。
なので、思いきって自宅に使用していた物件も普通借家契約に変更しました。
入居者してくれた方がどういうタイミングで退去されるかは運次第ですが、私がいつ帰国するのかも実際はよく分からないので、そこは運に身を任せていきたいと思います。苦笑
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最後に賃貸の家賃設定についてのアドバイス
これは、私の失敗談に基づいたお話しです。
今まで賃貸募集の案内は4回したことがありますが、家賃が相場並であったりそれ以上の価格設定をしていると、入居希望者からすぐ申し込みが入る可能性はあまり高くないと思います。
そうなると、結局は空室の期間が長くなり、家賃収入が得られない時期が増えてしまうんですね。それよりは、相場からある程度安い家賃設定をして、内覧後すぐに入居してもらえた方がいいと思っています。
実際にちょっと安めに設定した時は、内覧無しで退去後2週間で入居してもらえたこともありましたし、もう1回はハウスクリーニング前に内覧はありましたが、これも前入居者退去後2週間でサッと申し込みが入りました。
一方で、ちょっと安く家賃を設定して即決されることが続いたので、家賃を少し高くしても大丈夫だろうと高めの設定にした時は、色々話しは入ってくるものの、他の物件と迷われていたりすぐ入居者が決まることがなかったので、数ヶ月空き家になるリスクがあるならば家賃を相場以下にしてすぐ入居してもらった方がよっぽどいいと思いました。
私は実際半年も空室だったので、百万円以上損した感覚になってしまいましたからね。
おまけ 定期借家契約における入居者の退去のタイミング
これは私の経験ではなく周りで聞く話なのですが、定期借家に入居される方はその期間満了前に退去する前提で契約される方が多いらしいです。
なので、例えば5年間の定期借家契約の場合、5年以内には退去されることが多いので、帰国まであと1年という時に退去されると、あとは空き家にしておくという選択肢になりがちですよね。
なので、意外と期間をしっかり設定しても、最後まで入居してもらえているかは運次第のところがあるようです。
それであれば、思いきって絶えず普通借家契約っていうのもありじゃないですか？
もし、帰国した時に自宅が空いていたら住めばいいし、空いていなければその家賃収入を基に借家を賃貸して、退去されたら自宅に戻ればいいだけですから。
ちなみに、私は帰国したら現在保有している2軒の物件を売却することなく、もう一回マイホームを買いたいと思っています。
既にフルでローンを組んでいる方でも、自宅を売却しないで更にローンを組む方法は、以下の記事にまとめていますので、ご興味ある方は下記リンクをご覧ください。
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